El País en Bancarrota

[Gaspacher]

¡Dios, que venga ya el meteorito!

[Luis M. García]

Está claro quien hace el verdadero negocio y sin arriesgar un sólo céntimo en todo el proceso.

[Gaspacher]

Ya sabes lo que se dice:

"Cuando advierta que para producir necesita obtener autorización de quienes no producen nada; cuando compruebe que el dinero fluye hacia quienes trafican no bienes, sino favores; cuando perciba que muchos se hacen ricos por el soborno y por influencias mas que por el trabajo, y que las leyes no lo protegen contra ellos, sino, por el contrario son ellos los que están protegidos contra usted; cuando repare que la corrupción es recompensada y la honradez se convierte en un autosacrificio, entonces podrá, afirmar sin temor a equivocarse, que su sociedad está condenada."
Ayn Rand

[Urbano Calleja]

Está claro quien hace el verdadero negocio y sin arriesgar un sólo céntimo en todo el proceso.

A ver, que se pagan un porrón de impuestos?
Si.
Que el.proceso está montado para que los ayuntamientos y municipios hagan caja?
También.

Pero en el video el caballero se sorprende de cosas absolutamente normales.
Como tener que disponer de un proyecto que te firme un arquitecto y un perito/aparejador.
Totalmente normal.

Y un estudio del suelo si no ha sido edificado antes y aplican
Que también.

Pero cosas como esas al margen que se hacen cara a la galería (video guay más visual), estoy de acuerdo en que el proceso debería ser mucho más sencillo.
Porque con esas complejidades se limita quién puede promover viviendas y se hace imposible o muy difícil acceder a una cooperativa o particulares.
Y las empresas grandes tampoco tienen precisamente todo el interés en levantar pisos sin un márgen (que ya os adelanto que no es un 15% después de impuestos).

Y el que la administración se lleve tanto, me parece mal.
Pero ojo, que todos sabemos que si recortas a la mitad esos 600k de los que habla él, no va a bajar el precio 300k.

Saludos

[capricornio]

Otro ingrediente más al debate:
https://www.pisos.com/aldia/el-4-del-te ... ido/40817/

Aunque la información es de 2013, el aumento desde entonces ha sido muy bajo pues lo poco que se ha hecho lo ha sido principalmente sobre suelo ya urbanizado en la época del boom. Contrariamente a lo que el imaginario popular tiene asentado, España posee un porcentaje bajísimo de su suelo urbanizado.

Hoy día, aparte del precio del suelo y de la especulación que los ayuntamientos hacen de él (no olvidemos que en las distintas leyes del suelo autonómicas les regalan -sí, a coste cero- el 10% de las parcelas urbanas resultantes de cualquier plan parcial), otro gran problema reside en la escasez de mano de obra debido a que el sector fue abandonado en masa durante la crisis y los que quedaron se van jubilando, lo cual ha repercutido en el encarecimiento de la misma. Y en los últimos tiempos la subida muy fuerte de los materiales.

Me contaba un promotor de una localidad pequeña, que esto último se ha encarecido tanto, que los precios a los que se vendería una promoción en ese tipo de poblaciones, las hace prohibitivas para la mayor parte de población.

Y tampoco se habla de la política fiscal sobre la vivienda. Antes se desgravaba en renta una cantidad importante. Hoy día nada. La voracidad impositiva de las políticas socialdemócratas que sufrimos ha llevado a la concepción de las propiedades inmobiliarias como un botín al que sacar impuestos (por comprarlo, por venderlo, por plusvalía, por tenerlo, por heredarlo). Junto con el vehículo privado, una gran fuente de recaudación.

A lo que se añade la política suicida de proteger al moroso o al okupa (trasladando a los particulares con un cinismo supino un problema que correspondería resolver al estado), que detrae del mercado por miedo un ingente número de viviendas que podrían estar en alquiler, aumentando la oferta y abaratando el precio.

Un saludo

[Domper]

Varias cuestiones:

– Respecto al porcentaje de suelo urbanizado, recordad que España está en la media baja de densidad de población de la Unión Europea, y que su modelo de urbanismo es otro, con mayor proporción de viviendas de pisos. En prácticamente cualquier pueblo de más de dos mil o tres mil habitantes (en el casco urbano, no hablo de poblamiento disperso como el gallego) hay bloques de pisos.

Un ejemplo puede ser el área metropolitana de Madrid: tiene el 40% de la población del área de las de París o Chicago, en la tercera parte de superficie.

Lo divertido es que, en términos ecológicos y de gasto, el gran bloque de pisos es ideal: ocupa poco espacio, y requiere infraestructuras más baratas: en un bloque de Madrid puede vivir tanta gente como en un pueblo mediano, que tiene veinte veces más calles, alcantarillados, etcétera. Eso sí, nada tiene que ver vivir en un apartamento de una colmena, que en la casa propia (como mi caso, ventajas de vivir en un pueblo).

En mi opinión, hay que intentar compaginar ambos factores: ni liberalización total, o tendremos la Península plagada de casitas en las Quimbambas, con el coste que suponen las infraestructuras (que el propietario las paga… al principio, luego el mantenimiento acaba recayendo en el municipio), pero tampoco es serio que no se liberalice el suelo.

No se olvide que hay lugares donde el problema es que no hay tanto terreno como el que parece. En el caso de Madrid, recientemente nos dijisteis que está rodeado de zonas de sepiolita. Barcelona o Bilbao están rodeadas de montañas; en los tres casos, el terreno libre está en el séptimo pino. Pero eso no ocurre en Zaragoza (por ejemplo).

– Sobre el papel de los municipios en el precio de la vivienda, vale la pena recordar que buena parte de sus ingresos dependen del IBI y de los impuestos a las transacciones de terrenos y de viviendas. De tal manera que no tienen ningún interés en que bajen lso precios. Lo malo es que, para que los municipios ganen un euro, el cliente tiene que gastar diez. Ya se sabe, los municipios, igual que el gobierno, velan por los intereses de los ciudadanos, y a mi mañana me tocarán los Euromillones.

– De desgravaciones, cuidado. En la práctica, cualquier subvención acaba en el bolsillo del promotor. Un ejemplo ¿Cuál es el alquiler de una vivienda? El más alto que el arrendatario esté dispuesto a pagar. Si el arrendatario tiene más dinero, el arrendador puede pedir más. Cuestión diferente es que, al hacer más provechoso el negocio, se construya más.

– Respecto a las facilidades para las corporaciones, de acuerdo. Teng un conocido cuya familia tiene una gran finca justo en el límite de cierta ciudad navarra, por donde se preveía que se extendiera la ciudad. Resulta que el PGOU planta unas calles de tal manera que, para poder construir, tiene que ponerse de acuerdo con otros propietarios. Por si acaso, le plantaron una rotonda (en medio de la nada) que les obligó a reconstruir la valla, la puerta, etcétera. Es decir, todo preparado para que lo hiciera una constructora. A otro conocido le dijeron «puedes vender, o te expropiarán». El resultado es que consiguió un «justiprecio» que no les pareció tan justo.

En eso, recordar el dicho: AYUNTAMIENTO no procede de ayuntar, sino de HAY UNTAMIENTO, y la H que falta se la ha llevado un concejal.

De nuevo, recuerdo cierta ciudad mediterránea donde un familiar me dijo los líos que estaba montando el concejo (de CiU, cuando aun existía, luego de Junts), diez años antes de que se destapara el pastel. El concejal que hizo de cabeza de turco, unos meses al trullo y para los constructores, una multita; pocas compensaciones hubo para los vecinos que se entramparon.

En eso, mi opinión es que, en casos de corrupción, los participantes tendrían que indemnizar personalmente a los perjudicados, y luego pasar unos veranitos (muchos) a la sombra. Se estima que la corrupción se lleva por delante al menos el 20% de la competitividad (aquí y en todas partes, que en España no tenemos la exclusiva). Luego es una lacra a desterrar. Empezando por la Moncloa.

Finalmente, de mano de obra. Ley de oferta y demanda. Si hay demanda, aumentarán los precios, y todos esos que dejaron las grandes obras para hacer chapucillas (mejor alicatado en mano que gran obra volando) igual vuelven a construir viviendas.

Saludos

[ñugares]

¡Dios, que venga ya el meteorito!

El hombre se ha quedado muy, pero que muy corto (probablemente por que ignora como llega al mercado la mayoría del suelo para construir) Pongamos operación Chamartin: Los terrenos en su mayoria son de ADIF osea del ESTADO (que algunos siempre van a por los ayuntamientos) Con la pàsta de los terrenos vendidos los cuales tenian una edificabilidad y un numero de pisos hay que hacer la urbanizacion, las infraestructuras, zonas verdes , etc. Adif trincaba un pastizal y se comprometio a gastar parte en la estacion de Chamartin, todo perfecto. LLego Carmena y por que le salio del higo se cargo la mitad de los metros de edificacion y redujo a la mitad las viviendas y oficinal. Los que tenian comprados terrenos dijeron: si hay menos viviendas menos dinero pagamos. Asi y todo el estado a trincado 1.245 millones de euros.

https://elpais.com/ccaa/2016/05/09/madr ... 53467.html

En cualquier nuevo "Barrio" (planes urbanisticos) al menos el 50% de las parcelas edificables van para las diferentes administraciones. con lo que hay un pastizal ya que se embolsan, si son privadas tienen que cederlo el dueno, si son cuarteles (operacion campamento) o Vias y cocheras (Madrid nuevo norte) el estado y despues de trincar a base de bien empiezan las cuentas como pone el video.
Tambien se equivoca, el precio del suelo repercutido en el precio final de la vivienda en Madrid al menos es al menos el 50%
y el comprador nada mas ir al notario paga ademas de todo lo pagado antes por el constructor, promotor, etc paga otro 12/14%. IVA un 10%, notaria, registro de la propiedad, gestoria. Etc,etc
Una verdadera estafa.
El estado/ayuntamientos/CCAA osea todas las administraciones hay viviendas que se embolsan mas del 60% del precio total. Eso si, luego la vivienda esta cara.

Y ya si vemos a algunos partidos que cada vez que gobiernan un ayuntamiento se cargan la mitad de la vivienda que estaba aprobada en los planes urbanisticos, por que los "constructores ganan mucho, pues estamos como estamos.

Un saludo.

[Urbano Calleja]

50% de parcelas edificables para las administraciones?

O han cambiado la ley de la edificación desde que estudié, o en Madrid tenéis otra normativa o te han colado un bulo como una catedral ñugares.

Saludos

[capricornio]

Cuando se desarrolla un plan parcial, los dueños del suelo participan de los costes y beneficios en función del porcentaje de suelo que aportan. Sean privados o públicos. Si en Chamartín el principal propietario del suelo es ADIF, le corresponderá correr con el porcentaje de gastos proporcional a su peso. Análogamente conseguirá suelo urbanizado en la misma proporción a su porcentaje de suelo aportado.

Dicho esto, en un plan parcial se deduce la superficie de suelo destinada a lo que se llaman sistemas generales (viales y otros) así como el destinado a dotaciones (zonas verdes, colegios, hospitales, etc). Lo que queda son las parcelas de suelo urbano neto en el cual se distribuye la edificabilidad atribuida al plan parcial (por ejemplo, un plan parcial de 100.000 m2 de superficie total con una edificabilidad de 0,5 m2/m2 de suelo genera 50.000 m2 de suelo edificable que se distribuirá con la altura que permita el plan parcial en la superficie de parcelas de suelo urbano neto resultantes del diseño del plan parcial).

De estas parcelas de suelo urbano neto, las leyes de suelo autonómico determinan en la mayor parte de casos, que se cede GRATIS a los ayuntamientos el 10% (hay excepciones que lo bajan al 5% e incluso la posibilidad de que el ayuntamiento renuncie a él, pero es bastante raro). O sea, al ayuntamiento que normalmente no ha aportado nada y por tanto no tiene que pagar nada, le cae por la gorra un 10% del suelo urbano neto perfectamente urbanizado (con calles y servicios construidos). Lo normal es que ese suelo caído del cielo, lo subasten y hagan caja. Casi ninguno lo dedica a hacer vivienda social o con algún tipo de protección.

Si un ayuntamiento cambia su color político puede ser que cambie las condiciones de un plan parcial especial bajando su edificabilidad, con lo cual lo puede hacer inviable si el gasto en sistemas generales es muy alto y tienes menos m2 de edificabilidad (cuya venta será la que permita a los propietarios del plan amortizar los gastos del desarrollo y obtener un beneficio). Si reduces los m2 edificables obligas a que los resultantes sean mucho más caros, lo que puede hacer que sea invendible y por tanto el plan fracase.

En la época del boom de los primeros años 2000, como dice ñugares, la repercusión del precio del suelo en el precio final de la vivienda era cercana al 50% en la mayor parte de grandes ciudades. Aunque ahora estoy más desconectado, lo que me comenta gente que está en el sector es que la subida de la mano de obra y los materiales ha reducido algo ese porcentaje.

Cuando en un plan parcial el que aporta la mayor parte de suelo es una administración o un ente público (por ejemplo si son terrenos del Ministerio de Defensa o de ADIF), lógicamente recibirán la proporción de parcelas netas resultantes acordes al porcentaje de suelo aportado.

Un saludo

[Urbano Calleja]

El 10% de suelo que reciben los ayuntamientos se supone que es para encajar servicios en esas nuevas zonas urbanizadas.
Parques, escuelas, comisarías de policía, ambulatorios o servicios varios (como residencias).
Que muchas veces hacen uso de él para levantar vivienda, es un hecho. Y que no debería serlo.
Lo mismo habría que dar una vuelta de tuerca a la ley para evitar precisamente eso.

Eso lo miré ayer por si acaso y no ha cambiado con las revisiones de los últimos planes.

Lo que sí ha cambiado es la reserva de uso residencial dedicado a piso social, que ha subido (he leído) al 40%...lo que me parece una barbaridad.
Pero eso no es que ese suelo le caiga al ayuntamiento de turno.
Quiere decir que quien edifique y venda (el promotor) no puede hacerlo de forma libre sino sujeto a condiciones. Todo ello para favorecer el acceso a la vivienda.
Visto los números de vivienda edificada últimamente parecería que no está funcionando como debería.

[capricornio]

Hola Urbano. Reciben el 10% del aprovechamiento, que son los m2 totales de suelo edificable que resultan del plan parcial. Las cesiones para dotaciones y sistemas generales van aparte.

Es así de triste. Las leyes autonómicas permiten reducir ese porcentaje, pero es raro que lo hagan. Y luego, los ayuntamientos lo suelen subastar.
https://murciaeconomia.com/art/99048/el ... ciales#ath

[ñugares]

50% de parcelas edificables para las administraciones?

O han cambiado la ley de la edificación desde que estudié, o en Madrid tenéis otra normativa o te han colado un bulo como una catedral ñugares.

Saludos

En todo plan general cuando los terrenos son de naturaleza rustica y cambian a urbana un 50% es lo que termina en manos publicas.

Te pongo un ejemplo conocido por todos. Ciudad deportiva Real Madrid (y ojo que no era rustica y tenia derecho a la recalificacion por que el resto de alrededor ya estaba recalificada) 2 torres completas para el Real Madrid, 1 completa para el ayuntamiento y la cuarta del Real Madrid y la C de Madrid, aqui es donde se llego a decir que habian beneficiado al real madrid que se llevaba mas del 50% , pero la ciudad de Madrid ganaba 12 hectareas de jardines.
Y no estamos hablando de terrenos rusticos donde al final los ayuntamientos si llegan a ese 50% de hecho son los que mas parcelas venden y ademas de todas las parcelas de proteccion oficial , mas todas las parcelas de sercicios, desde colegios a centros de salud , etc. que en muchos casos luego ceden a terceros.

por un 10% no hay un ayuntamiento que yo conozca y conozco muchos que recalifique suelo rustico. vamos ni de coña

[capricornio]

Se está mezclando cosas. Por un lado está la superficie total de un plan parcial y por otro el aprovechamiento (o m2 edificables) del plan parcial.

Un plan parcial de 100.000 m2 de superficie total puede tener 70.000 m2 de viales, zonas verdes, de uso educativo, de uso religioso, equipamientos y demás dotaciones (un 70% de dicha superficie total). Y ese mismo plan parcial puede contemplar una edificabilidad de 0,5 m2 edificables/m2 superficie de suelo, lo que da un aprovechamiento de 50.000 m2. ¿Cómo se distribuye ese aprovechamiento? En los 30.000 m2 restantes de la superficie total. Lógicamente es necesario construir en altura (más de una planta) para meter toda la edificabilidad en esos 30.000 m2. La ley fija los retranqueos a vía pública, a medianeras y el número de plantas máximo que se pueden construir en esas parcelas edificables (por ejemplo, una edificabilidad de 1.000 m2 se puede distribuir en 10 plantas de 100 m2 o en 5 plantas de 200 m2).

Ñugares se refiere a porcentaje de la superficie total que queda en manos de administraciones públicas (ayuntamiento sobre todo y en mucha menor medida consejería de educación). Sin embargo, el 10% al que me refiero yo que se cede gratis al ayuntamiento es sobre el aprovechamiento (edificabilidad total del plan parcial, que en el ejemplo sería el 10% de 50.000 m2, o sea 5.000 m2). ¿Y en qué solar edificable la tendrá? Pues en una o varias parcelas que sumen el 10% de los 30.000 m2 de parcelas disponibles para edificar (siguiendo el ejemplo serían parcelas que sumasen 3.000 m2). Sobre esas parcelas, respetando retranqueos y distancias a medianeras, podrá edificar (lógicamente con más de una altura) los 5.000 m2 a los que tiene derecho según la ley. O bien (que es lo que suele pasar) venderlas a un promotor.

[ñugares]

Se están mezclando cosas. Por un lado está la superficie total de un plan parcial y por otro el aprovechamiento (o m² edificables) del plan parcial.

Un plan parcial de 100.000 m2 de superficie total puede tener 70.000 m2 de viales, zonas verdes, de uso educativo, de uso religioso, equipamientos y demás dotaciones (un 70% de dicha superficie total). Y ese mismo plan parcial puede contemplar una edificabilidad de 0,5 m2 edificables/m2 superficie de suelo, lo que da un aprovechamiento de 50.000 m2. ¿Cómo se distribuye ese aprovechamiento? En los 30.000 m2 restantes de la superficie total. Lógicamente, es necesario construir en altura (más de una planta) para meter toda la edificabilidad en esos 30.000 m2. La ley fija los retranqueos a vía pública, a medianeras y el número máximo de plantas que se pueden construir en esas parcelas edificables (por ejemplo, una edificabilidad de 1.000 m2 se puede distribuir en 10 plantas de 100 m2 o en 5 plantas de 200 m2).

Ñugares se refiere al porcentaje de la superficie total que queda en manos de administraciones públicas (ayuntamiento sobre todo y en mucha menor medida consejería de educación). Sin embargo, el 10% al que me refiero yo, que se cede gratis al ayuntamiento, es sobre el aprovechamiento (edificabilidad total del plan parcial, que en el ejemplo sería el 10% de 50.000 m2, o sea 5.000 m2). ¿Y en qué solar edificable la tendrá? Pues en una o varias parcelas que sumen el 10% de los 30.000 m2 de parcelas disponibles para edificar (siguiendo el ejemplo, serían parcelas que sumasen 3.000 m2). Sobre esas parcelas, respetando retranqueos y distancias a medianeras, podrá edificar (lógicamente con más de una altura) los 5.000 m2 a los que tiene derecho según la ley. O bien (que es lo que suele pasar) venderlas a un promotor.

Yo estoy hablando de parcelas totales, tanto de edificación de viviendas como de parcelas de suelo dotacional. Osea, las parcelas donde se termina construyendo pisos o servicios públicos de cualquier índole. El ayuntamiento aprueba un plan parcial y, en el tema de ADIF (Madrid Nuevo Norte) o Defensa (Operación Campamento), estos venden al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Se monta una junta de compensación y estos adjudican la parte que les corresponde a cada uno, según hayan pactado las administraciones. En el caso de Operación Campamento, el Estado venderá al menos el 40% de las parcelas edificables.

No sé cómo será en otros sitios, pero aquí a un propietario privado con mucho terreno donde plantaba cebada no le salva ni la caridad del 50%, no del terreno, sino de las parcelas de edificación. Se monta la junta de compensación: tantas parcelas para el propietario de los campos de cebada, tantas para el ayuntamiento, tantas para la CCAA y las que vende la junta de compensación.

Solo en la última subasta del Ayuntamiento de Madrid salieron 47 parcelas de una tacada solo de uno de los nuevos planeamientos (creo que quedaron sin adjudicar más de 17 por falta de puja).

Hace años los ayuntamientos, a través de sus empresas municipales de la vivienda, rentabilizaban esos terrenos construyendo vivienda pública; cientos de miles de pisos se construyeron en Vallecas, Palomeras, Valdebernardo, etc., etc. El suelo les salía gratis, la edificación a concurso a quien menos cobrara y los pisos al adjudicatario le salían un poco más baratos y a los ayuntamientos todo eran ganancias, excepto la construcción. Ahora, como la mayoría de empresas municipales quebraron y no se pueden crear nuevas, pues se venden terrenos a precio de mercado o se venden a precio algo más barato a cooperativas o empresas que hacen vivienda que durante X años deben ser destinadas a alquiler social y después pasarán al mercado libre.

En este país se han construido millones de pisos con algún tipo de protección pública; otra cosa es que esos mismos pisos, pasados x años, se liberalicen. El adjudicatario paga un canon por lo que considera el ayuntamiento o la CCAA y esa vivienda deja de ser de protección pública y pasa a ser vivienda libre. Luego estará el tema de si se lucran o es justo que termine siendo propiedad de la familia que lleva viviendo 15/20 o los años que marque la administración (creo que son las CCAA).

Y ya que estamos, el Ayuntamiento de Madrid es de las pocas administraciones que consiguió salvar a su empresa municipal de la vivienda, precisamente una señora defenestrada por todos: Ana Botella vendió viviendas a fondos de inversión porque los que debieron haberlas comprado se negaron a adquirirlas. Eran viviendas de alquiler con derecho a compra y los adjudicatarios se comprometían a pagar un alquiler muy bajo y, pasados x años, debían comprar y se les descontaba lo pagado. La inmensa mayoría querían seguir pagando esa miseria en vez de comprar porque la letra era bastante superior. Entre dejar quebrar a la EMV o vender, opto por lo mejor para el ayuntamiento y lo peor para ella. Otras y otros cogieron el camino fácil y sin empresa municipal de la vivienda se quedaron.

https://elpais.com/ccaa/2016/04/06/madrid/145

Otro ejemplo de un planeamiento en marcha. La Solana de Valdebebas 1400, el 45% tendrá algún tipo de protección; esas parcelas son del ayuntamiento y la COMUNIDAD de Madrid, pero ahí no tenía un solo m2. La Solana era tierra de cultivo, después se dejó de cultivar y ahora es un planeamiento urbanístico donde el Ayuntamiento y la comunidad ceden, venden o construyen el 45% de las parcelas para algún tipo de protección. A eso hay que añadir las que vende directamente la junta de compensación a centros comerciales y las del ayuntamiento, las de suelo dotacional.

https://www.20minutos.es/noticia/510193 ... y-mirador/

Un saludo.

[Gaspacher]

Se queda corto