El País en Bancarrota

[capricornio]

Se está mezclando cosas. Por un lado está la superficie total de un plan parcial y por otro el aprovechamiento (o m2 edificables) del plan parcial.

Un plan parcial de 100.000 m2 de superficie total puede tener 70.000 m2 de viales, zonas verdes, de uso educativo, de uso religioso, equipamientos y demás dotaciones (un 70% de dicha superficie total). Y ese mismo plan parcial puede contemplar una edificabilidad de 0,5 m2 edificables/m2 superficie de suelo, lo que da un aprovechamiento de 50.000 m2. ¿Cómo se distribuye ese aprovechamiento? En los 30.000 m2 restantes de la superficie total. Lógicamente es necesario construir en altura (más de una planta) para meter toda la edificabilidad en esos 30.000 m2. La ley fija los retranqueos a vía pública, a medianeras y el número de plantas máximo que se pueden construir en esas parcelas edificables (por ejemplo, una edificabilidad de 1.000 m2 se puede distribuir en 10 plantas de 100 m2 o en 5 plantas de 200 m2).

Ñugares se refiere a porcentaje de la superficie total que queda en manos de administraciones públicas (ayuntamiento sobre todo y en mucha menor medida consejería de educación). Sin embargo, el 10% al que me refiero yo que se cede gratis al ayuntamiento es sobre el aprovechamiento (edificabilidad total del plan parcial, que en el ejemplo sería el 10% de 50.000 m2, o sea 5.000 m2). ¿Y en qué solar edificable la tendrá? Pues en una o varias parcelas que sumen el 10% de los 30.000 m2 de parcelas disponibles para edificar (siguiendo el ejemplo serían parcelas que sumasen 3.000 m2). Sobre esas parcelas, respetando retranqueos y distancias a medianeras, podrá edificar (lógicamente con más de una altura) los 5.000 m2 a los que tiene derecho según la ley. O bien (que es lo que suele pasar) venderlas a un promotor.

[ñugares]

Se están mezclando cosas. Por un lado está la superficie total de un plan parcial y por otro el aprovechamiento (o m² edificables) del plan parcial.

Un plan parcial de 100.000 m2 de superficie total puede tener 70.000 m2 de viales, zonas verdes, de uso educativo, de uso religioso, equipamientos y demás dotaciones (un 70% de dicha superficie total). Y ese mismo plan parcial puede contemplar una edificabilidad de 0,5 m2 edificables/m2 superficie de suelo, lo que da un aprovechamiento de 50.000 m2. ¿Cómo se distribuye ese aprovechamiento? En los 30.000 m2 restantes de la superficie total. Lógicamente, es necesario construir en altura (más de una planta) para meter toda la edificabilidad en esos 30.000 m2. La ley fija los retranqueos a vía pública, a medianeras y el número máximo de plantas que se pueden construir en esas parcelas edificables (por ejemplo, una edificabilidad de 1.000 m2 se puede distribuir en 10 plantas de 100 m2 o en 5 plantas de 200 m2).

Ñugares se refiere al porcentaje de la superficie total que queda en manos de administraciones públicas (ayuntamiento sobre todo y en mucha menor medida consejería de educación). Sin embargo, el 10% al que me refiero yo, que se cede gratis al ayuntamiento, es sobre el aprovechamiento (edificabilidad total del plan parcial, que en el ejemplo sería el 10% de 50.000 m2, o sea 5.000 m2). ¿Y en qué solar edificable la tendrá? Pues en una o varias parcelas que sumen el 10% de los 30.000 m2 de parcelas disponibles para edificar (siguiendo el ejemplo, serían parcelas que sumasen 3.000 m2). Sobre esas parcelas, respetando retranqueos y distancias a medianeras, podrá edificar (lógicamente con más de una altura) los 5.000 m2 a los que tiene derecho según la ley. O bien (que es lo que suele pasar) venderlas a un promotor.

Yo estoy hablando de parcelas totales, tanto de edificación de viviendas como de parcelas de suelo dotacional. Osea, las parcelas donde se termina construyendo pisos o servicios públicos de cualquier índole. El ayuntamiento aprueba un plan parcial y, en el tema de ADIF (Madrid Nuevo Norte) o Defensa (Operación Campamento), estos venden al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Se monta una junta de compensación y estos adjudican la parte que les corresponde a cada uno, según hayan pactado las administraciones. En el caso de Operación Campamento, el Estado venderá al menos el 40% de las parcelas edificables.

No sé cómo será en otros sitios, pero aquí a un propietario privado con mucho terreno donde plantaba cebada no le salva ni la caridad del 50%, no del terreno, sino de las parcelas de edificación. Se monta la junta de compensación: tantas parcelas para el propietario de los campos de cebada, tantas para el ayuntamiento, tantas para la CCAA y las que vende la junta de compensación.

Solo en la última subasta del Ayuntamiento de Madrid salieron 47 parcelas de una tacada solo de uno de los nuevos planeamientos (creo que quedaron sin adjudicar más de 17 por falta de puja).

Hace años los ayuntamientos, a través de sus empresas municipales de la vivienda, rentabilizaban esos terrenos construyendo vivienda pública; cientos de miles de pisos se construyeron en Vallecas, Palomeras, Valdebernardo, etc., etc. El suelo les salía gratis, la edificación a concurso a quien menos cobrara y los pisos al adjudicatario le salían un poco más baratos y a los ayuntamientos todo eran ganancias, excepto la construcción. Ahora, como la mayoría de empresas municipales quebraron y no se pueden crear nuevas, pues se venden terrenos a precio de mercado o se venden a precio algo más barato a cooperativas o empresas que hacen vivienda que durante X años deben ser destinadas a alquiler social y después pasarán al mercado libre.

En este país se han construido millones de pisos con algún tipo de protección pública; otra cosa es que esos mismos pisos, pasados x años, se liberalicen. El adjudicatario paga un canon por lo que considera el ayuntamiento o la CCAA y esa vivienda deja de ser de protección pública y pasa a ser vivienda libre. Luego estará el tema de si se lucran o es justo que termine siendo propiedad de la familia que lleva viviendo 15/20 o los años que marque la administración (creo que son las CCAA).

Y ya que estamos, el Ayuntamiento de Madrid es de las pocas administraciones que consiguió salvar a su empresa municipal de la vivienda, precisamente una señora defenestrada por todos: Ana Botella vendió viviendas a fondos de inversión porque los que debieron haberlas comprado se negaron a adquirirlas. Eran viviendas de alquiler con derecho a compra y los adjudicatarios se comprometían a pagar un alquiler muy bajo y, pasados x años, debían comprar y se les descontaba lo pagado. La inmensa mayoría querían seguir pagando esa miseria en vez de comprar porque la letra era bastante superior. Entre dejar quebrar a la EMV o vender, opto por lo mejor para el ayuntamiento y lo peor para ella. Otras y otros cogieron el camino fácil y sin empresa municipal de la vivienda se quedaron.

https://elpais.com/ccaa/2016/04/06/madrid/145

Otro ejemplo de un planeamiento en marcha. La Solana de Valdebebas 1400, el 45% tendrá algún tipo de protección; esas parcelas son del ayuntamiento y la COMUNIDAD de Madrid, pero ahí no tenía un solo m2. La Solana era tierra de cultivo, después se dejó de cultivar y ahora es un planeamiento urbanístico donde el Ayuntamiento y la comunidad ceden, venden o construyen el 45% de las parcelas para algún tipo de protección. A eso hay que añadir las que vende directamente la junta de compensación a centros comerciales y las del ayuntamiento, las de suelo dotacional.

https://www.20minutos.es/noticia/510193 ... y-mirador/

Un saludo.

[Gaspacher]

Se queda corto